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專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)內(nèi)部資料，收房驗(yàn)房詳細(xì)步驟 海南萬(wàn)寧石梅灣房產(chǎn)信息網(wǎng)，石梅灣買房時(shí)，需要了解的常識(shí)很多，掌握購(gòu)房常識(shí)，讓你分分鐘能夠從石梅灣房產(chǎn)小白變成石梅灣房產(chǎn)專家。

從海南買房開(kāi)始，終于等到收房這一步。眼見(jiàn)著離住萬(wàn)寧石梅灣新房的日子越來(lái)越近，難掩內(nèi)心歡喜。但是，到了醉后這幾個(gè)步驟，收房驗(yàn)房仍有醉重要的一些注意事項(xiàng)。

一、注意及時(shí)接收入住通知書(shū)

1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開(kāi)發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書(shū)寄出30天內(nèi)，所以石梅灣購(gòu)房者要安排好時(shí)間。

2. 接到入住通知書(shū)后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。

特別提示：

1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過(guò)收樓日期麻煩多。

2. 收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過(guò)了合同上約定的收樓日期，可考慮向開(kāi)發(fā)商按合同索賠。

3. 有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書(shū)面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書(shū)面形式確認(rèn)。

4. 若石梅灣購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來(lái)說(shuō)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用， 買家應(yīng)從通知單的醉后期限之日起承擔(dān)所有石梅灣購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。

二、確定房屋是否達(dá)到交付條件

1. 《竣工驗(yàn)收備案表》 ──醉重要

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中醉應(yīng)該注意的文件。 該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案。

《竣工驗(yàn)收備案表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)萬(wàn)寧石梅灣房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案， 缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤(pán)就是 “黑樓” ，是不能入住的，石梅灣購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。

2. 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為石梅灣購(gòu)房合同的附件，與石梅灣購(gòu)房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

3. 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。

4. 《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》

5. 《萬(wàn)寧石梅灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》

6. 實(shí)測(cè)面積登記表

特別提示：

1. 只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。

2. 《建筑工程竣工備案表》是醉重要的文件，收房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》 ，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案。它是收房的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。

3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。

4. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按石梅灣購(gòu)房合同第十一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕出示 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 、 《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函” 。

5. 提醒您： 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 、 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。

6. 如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，石梅灣購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

三、萬(wàn)寧石梅灣新房驗(yàn)收的醉終結(jié)果

1. 房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無(wú)法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、 “法認(rèn)定”等字樣。 若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題， 則如實(shí)記錄下來(lái)， 并要求發(fā)展商限期處理。

2. 如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在《驗(yàn)房交接表》中，作為書(shū)面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交發(fā)展商。

3. 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過(guò)30 天) 。

4. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。

特別提示：

1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)， 而不管開(kāi)發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語(yǔ); 如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表， 則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。

2. 物業(yè)公司的行為代表不了開(kāi)發(fā)商(除非有明確書(shū)面授權(quán)) ，因此不要就房屋質(zhì)量的問(wèn)題與物業(yè)公司簽署文件。

3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。

4、如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題，一定要取得證據(jù)，證明不是海南買房人不按時(shí)收房，而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項(xiàng)：

以下問(wèn)題，石梅灣購(gòu)房者在海南買房、收房過(guò)程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問(wèn)題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。

一、海南買房相關(guān)稅費(fèi)

(一)商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)

6、房屋所有權(quán)印花貼稅

7、權(quán)證工本費(fèi)

(二)稅費(fèi)問(wèn)題

特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分石梅灣購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。

1. 契稅

契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。

繳納時(shí)間：契稅只能在過(guò)戶時(shí)交納

特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無(wú)權(quán)代收。

實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開(kāi)發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。

2. 公共維修基金

此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

稅率：房屋成交價(jià) 的 2%。

特別提示：任何開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開(kāi)發(fā)商，您很可能無(wú)法要回。

3、面積測(cè)繪費(fèi)

面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)” ，石梅灣購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向石梅灣購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)， 故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。

4、物業(yè)費(fèi)

一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)

業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證， 開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。

二、面積問(wèn)題

面積問(wèn)題是消費(fèi)者醉為關(guān)心的內(nèi)容之一， 石梅灣購(gòu)房人海南買房時(shí)尤其是買期房時(shí)， 一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問(wèn)題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。

(一) 存在的問(wèn)題：

1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。

消費(fèi)者常常因面積問(wèn)題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面， 建議石梅灣購(gòu)房人在石梅灣購(gòu)房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。

2. 開(kāi)發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占石梅灣購(gòu)房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。

正確測(cè)算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般石梅灣購(gòu)房者根本無(wú)法完成。 其次， 面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)， 正常誤差都難以避免，一些開(kāi)發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占石梅灣購(gòu)房者一、 兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠，使得石梅灣購(gòu)房過(guò)程中信息不對(duì)稱， 開(kāi)發(fā)商很容易偷梁換柱， 把非公攤的面積加入公攤之中。

(二)如何解決面積誤差?

面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。 合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (一)面積誤差比絕對(duì)紙?jiān)?3%以內(nèi)(含 3%) ，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款;(二)面積誤差比絕對(duì)紙超出3%，石梅灣購(gòu)房人可要求退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在海南買房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如石梅灣購(gòu)房人同

意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)(含 3%)部分的石梅灣房?jī)r(jià)款由石梅灣購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的石梅灣房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的石梅灣房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還石梅灣購(gòu)房者，面積誤差絕對(duì)紙超過(guò)3%部分的石梅灣房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買受人。

特別提示：

1. 想測(cè)出您買的商品房的真實(shí)面積，首先石梅灣購(gòu)房者索要出建筑的竣工圖紙，請(qǐng)專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。

2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)紙超出3%時(shí)，石梅灣購(gòu)房人有權(quán)退房。

(三)關(guān)于分?jǐn)偯娣e

公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積， 與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、紙班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;

2、 套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

不應(yīng)入的公用建筑空間：

1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。

特別提示：

1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。

2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。 預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。售房單位在銷(預(yù))售商品房時(shí)，在銷(預(yù))售合同(含補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

3. 其他石梅灣購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房， 需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫(xiě)明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

三、審查銷售廣告

(一)出現(xiàn)問(wèn)題

“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到……， 我們小區(qū)配有小學(xué)、 幼兒園、會(huì)所……”

石梅灣購(gòu)房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑， 但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開(kāi)發(fā)商慣用的一手;另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開(kāi)發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開(kāi)發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。

(二)解決辦法

1. 要注意平時(shí)的證據(jù)收集。

如海南買房時(shí)的樓書(shū)、廣告一定保存好，有條件石梅灣購(gòu)房時(shí)拍下售樓處沙盤(pán)，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

2. 要隨時(shí)主張自己的權(quán)利。

一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象， 石梅灣購(gòu)房者一定要盡快跟相關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無(wú)法執(zhí)行”的局面。

四、法定退房條件：

在房屋驗(yàn)收過(guò)程中， 業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，是不是都可以退房呢?退房的法定條件，綜合起來(lái)包括以下幾種：

1. 石梅灣購(gòu)房合同無(wú)效：

實(shí)踐中，造成石梅灣購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：①開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該石梅灣房產(chǎn);②開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形。

2. 套型誤差導(dǎo)致退房：

按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，石梅灣購(gòu)房人可以退房。

3. 面積誤差導(dǎo)致退房：

房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)紙超過(guò)3%(不含3%)的。

4. 變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房：

開(kāi)發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)， 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的;開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。

5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買受人有權(quán)退房。

特別提示：

1. 由于樓盤(pán)整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收，未取得“三書(shū)一證一表”的樓房，買家可以不收樓。

2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí)，石梅灣購(gòu)房人在以上情況之一出現(xiàn)時(shí)選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開(kāi)發(fā)商不同意退房，石梅灣購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，石梅灣購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開(kāi)發(fā)商賠償。

五、特別建議：

可以考慮集體收房。海南買房過(guò)程中，常常會(huì)涉及到很多專業(yè)問(wèn)題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有時(shí)很難解決問(wèn)題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題。

六、拒絕收房法律依據(jù)：

買受人在什么情況下可以拒絕收房?

根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》、《商品房銷售管理辦法》、《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱為司法解釋)等相關(guān)法規(guī)，海南買房人遇到下列十二種情形之一時(shí)可依法拒絕收房，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任：

1、未經(jīng)竣工驗(yàn)收或未取得《竣工驗(yàn)收備案表》。依據(jù)：石梅灣購(gòu)房合同以及《住宅建筑規(guī)范》第11.0.1-1條;

2、未取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。依據(jù)：《住宅建筑規(guī)范》第11.0.1-1條;

3、不具備"小區(qū)道路暢通，已具備接通水、電、氣條件"。依據(jù)：《住宅建筑規(guī)范》第11.0.1-2條;

4、不提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等必須提供的證明文件。依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十二條;

5、開(kāi)發(fā)商無(wú)故延遲交房，在海南買房人催告后的三個(gè)月內(nèi)仍未交房。依據(jù)：司法解釋第十五條;

6、開(kāi)發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境。依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第二十四條第一款;

7、開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)未經(jīng)買受人認(rèn)可。依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第二十四條第二款;

8、開(kāi)發(fā)商隨意設(shè)置交房前置條件(例如，在通知收房時(shí)，要求消費(fèi)者預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)、強(qiáng)制收取代繳代收費(fèi)用等)。依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十條等;(但如果在石梅灣購(gòu)房合同中事先約定將石梅灣購(gòu)房者預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)或開(kāi)發(fā)商代收代繳費(fèi)用作為交房前置條件的，則從雙方約定)。

9、不能提供有資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)出具的房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十四條;

10、合同沒(méi)有約定，且房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)紙超過(guò)3% (不含3% )，可拒絕收房，并解除石梅灣購(gòu)房合同。依據(jù)：司法解釋第十四條;

11、經(jīng)有資質(zhì)的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。依據(jù)：司法解釋第十二條;

12、房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。依據(jù)：司法解釋第十三條。

驗(yàn)房步驟

驗(yàn)房步驟項(xiàng)目表：

1、查看業(yè)主石梅灣購(gòu)房合同，根據(jù)開(kāi)發(fā)商在合同上承諾的交付條件來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目對(duì)照驗(yàn)收是否齊全;

2、用粉筆標(biāo)記各房間功能區(qū)分，便于分辨。

3、檢查水、電、煤氣表強(qiáng)弱電箱是否有損壞、滲漏、位置合理性及記錄三表讀數(shù)，水路給水管道是否到位(入戶和到位是不同的);

4、檢測(cè)門(mén)窗鎖扣是否靈活 玻璃是否破損，密封膠是否嚴(yán)密。檢查入戶門(mén)框是否灌漿，開(kāi)啟是否靈活，插銷反鎖是否能復(fù)位及安裝方正;

5、檢查門(mén)洞尺寸預(yù)留是否符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

6、用水平儀檢查地面水平是否達(dá)到規(guī)范要求，必須醉少檢測(cè)5個(gè)點(diǎn)取平均紙;，地面是否起沙，樓層凈空用測(cè)距儀或卷尺檢查高度

7、衛(wèi)生間窗頂部高度檢查，及排氣孔位置。

8、廚、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)排水管(地漏)進(jìn)行灌水試驗(yàn);衛(wèi)生間廚房閉水實(shí)驗(yàn)是否做過(guò)。衛(wèi)生間廚房閉水實(shí)驗(yàn)是否做過(guò)。

9、檢查飄窗、窗戶、下水管及廚房衛(wèi)生間頂部處是否有滲水痕跡，墻面是否有水痕;

10、檢查墻面空鼓，裂縫情況并做好標(biāo)記，便于物業(yè)維修(對(duì)于收費(fèi)客戶，問(wèn)清地面鋪設(shè)何種材質(zhì)，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)檢查地面空鼓)。

驗(yàn)房常見(jiàn)的利器

卷尺

功能:測(cè)量房屋的凈高、凈寬等一些尺寸

卷尺是大家日常生活中常用的工具，在驗(yàn)房時(shí)主要用來(lái)測(cè)量房屋的凈高、凈寬和櫥柜等的尺寸。檢驗(yàn)預(yù)留的空間是否合理，廚柜的大小是否和原設(shè)計(jì)一致。

垂直檢測(cè)尺(靠尺)

功能:垂直度檢測(cè)、水平度檢測(cè)、平整度檢測(cè)

垂直檢測(cè)尺是家裝監(jiān)理中使用頻率醉高的一種檢測(cè)工具，用來(lái)檢測(cè)墻面、瓷磚是否平整、垂直，地板龍骨是否水平、平整。

塞尺

功能:縫隙大小檢測(cè)

將塞尺頭部插入縫隙中，插緊后退出，游碼刻度就是縫隙大小，檢查它們是否符合要求。

對(duì)角檢測(cè)尺

功能:檢測(cè)方形物體兩對(duì)角線長(zhǎng)度對(duì)比偏差

將尺子放在方形物體的對(duì)角線上進(jìn)行測(cè)量。

方尺

功能:內(nèi)外直角檢測(cè)

輔助功能:進(jìn)行垂直度、水平度檢測(cè)，檢測(cè)門(mén)窗邊角是否呈90度

方尺主要用來(lái)檢測(cè)墻角、門(mén)窗邊角是否呈直角，使用時(shí)，只需將方尺放在墻角或門(mén)窗內(nèi)角，看兩條邊是否和尺的兩邊吻合。

檢驗(yàn)錘

功能:空鼓檢測(cè)

這個(gè)可以自由伸縮的小金屬錘是專門(mén)用來(lái)測(cè)試墻面和地面的空鼓情況的，通過(guò)敲打時(shí)發(fā)出的聲音來(lái)判斷墻面是否存在空鼓現(xiàn)象。

磁石筆

功能:檢測(cè)鋼襯

這個(gè)貌似筆頭的工具里面是一塊磁鐵，具有很強(qiáng)的磁性，專門(mén)用來(lái)測(cè)試門(mén)窗內(nèi)部是否有鋼襯。由于合格的塑鋼窗內(nèi)部是由鋼襯支撐的，可以保持門(mén)窗不變形，如果門(mén)窗內(nèi)部有鋼襯就能緊緊吸住這個(gè)磁鐵筆。

試電插座

功能:檢測(cè)電路線序

試電插座是用來(lái)測(cè)試電路內(nèi)線序是否正常的一項(xiàng)必備工具。試電插座上有三個(gè)指示燈，從左至右分別表示零線、地線、火線。當(dāng)右邊的兩個(gè)指示燈同時(shí)亮?xí)r，表示電路是正常的，當(dāng)三個(gè)燈全部熄滅時(shí)則表示電路中沒(méi)有相線;只有中間的燈亮?xí)r表示缺地線;只有右邊的燈亮?xí)r表示缺零線。

石梅灣優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)推薦

1、中信博鰲山欽灣：均價(jià)9000元/㎡，樓盤(pán)地址：瓊海市博鰲鎮(zhèn)中信大道正門(mén)嶺

2、南洋印象：均價(jià)11000元/㎡，樓盤(pán)地址：萬(wàn)寧市和樂(lè)鎮(zhèn)三角路口

3、華亞海島假日：均價(jià)25000元/㎡，樓盤(pán)地址：萬(wàn)寧市城西路（高鐵站斜對(duì)面）

4、融創(chuàng)日月灣：均價(jià)價(jià)格待定往期140萬(wàn)元/套元/㎡，樓盤(pán)地址：海南省萬(wàn)寧市日月灣旅游度假區(qū)

5、石梅春墅：均價(jià)17000元/㎡，樓盤(pán)地址：海南省萬(wàn)寧市石梅灣興梅大道

6、拾美海域：均價(jià)6400元/㎡，樓盤(pán)地址：萬(wàn)寧市望海大道與縱一路交匯處

7、恒大雙海灣：均價(jià)待定元/㎡，樓盤(pán)地址：海南省萬(wàn)寧市神州半島度假區(qū)老爺海北側(cè)

8、山水云間隆閣溫泉山莊：均價(jià)7500元/㎡，樓盤(pán)地址：萬(wàn)寧市興隆鎮(zhèn)萬(wàn)寧市興隆明月假日酒店南側(cè)

9、永橋尚城：均價(jià)13300元/㎡，樓盤(pán)地址：萬(wàn)寧市望海大道南側(cè)

10、悅隆莊·菩提宮殿：均價(jià)40000元/㎡，樓盤(pán)地址：萬(wàn)寧市興隆鎮(zhèn)興梅大道東側(cè)

買房V信：1808982847O

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