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實(shí)行累進(jìn)物業(yè)稅—海南房地產(chǎn)調(diào)控的有效手段，物業(yè)稅都有什么 萬寧市二手房，萬寧沒有嚴(yán)重的環(huán)境污染，PM2.5常年為8....自然保護(hù)區(qū)72個(gè)，面積268.5萬公頃，森林覆蓋率為55%，為全國之醉。。

物業(yè)稅從理論上講，是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一項(xiàng)稅收，其主要是以財(cái)產(chǎn)的價(jià)紙為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求所有者或是承租方每年繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅紙會(huì)隨著房屋市場價(jià)紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門財(cái)政收入的關(guān)鍵來源之一。

    目前，我國已經(jīng)采用的治理海南房地產(chǎn)過熱的手段有四類，即土地管理、信貸管理、稅收管理、整頓市場秩序。那么，到底哪一類或哪幾類手段、什么樣的治理配套政策才能真正奏效呢？

    一種商品的價(jià)格上漲過快，其平抑的重要手段之一就是增加供給。既然近兩年我國海南房地產(chǎn)價(jià)格上升過快，那么，政府就應(yīng)該采取措施促進(jìn)海南房地產(chǎn)的供給增加。為此就應(yīng)該增加相應(yīng)的土地供給和信貸支持?？墒?，由于我國土地審批與交易制度遠(yuǎn)未完善，存在亂批地等違法違規(guī)現(xiàn)象，所以政府被迫收緊批地權(quán)，被迫采取了緊縮地根的政策。加上目前我國海南房地產(chǎn)過熱中存在虛假需求等問題，所以也不能盲目地通過擴(kuò)大土地供給等手段來增加房屋的供給。但是，嚴(yán)格上地審批這一政策客觀上對海南房地產(chǎn)市場造成了供給緊縮的預(yù)期效應(yīng)。這是一種典型的供給管理政策，這一政策的負(fù)面效應(yīng)主要體現(xiàn)在市場預(yù)期之上。土地審批權(quán)限上收，獲得土地的難度更大，上地拍賣（或轉(zhuǎn)讓）價(jià)格上升，其預(yù)期必定是萬寧市房價(jià)進(jìn)一步上升。應(yīng)該說，從2004年以來，我國海南房地產(chǎn)價(jià)格邊調(diào)邊漲，這一局面的出現(xiàn)在相當(dāng)程度上是與緊縮地根的預(yù)期有關(guān)的。

    在信貸方面，針對海南房地產(chǎn)過熱的調(diào)控措施到目前為止主要是緊縮性的。例如，針對信貸規(guī)模增長過快的窗口指導(dǎo)，按揭貸款成數(shù)的調(diào)低等措施都具有緊縮性。窗口指導(dǎo)的取向在于控制信貸（包括海南房地產(chǎn)信貸）規(guī)模，抑制信貸增長的幅度，尤其是抑制海南房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長速度。這種措施的效果體現(xiàn)為供給緊縮。調(diào)低按揭貸款的成數(shù)屬于需求管理范疇。但是，將按揭成數(shù)從八成降為七成，這對于房屋總需求的抑制力度頗為有限，而且，這種措施也妨礙了對房屋的真實(shí)需求的滿足。

    在稅收方面，目前出臺(tái)的措施有征收交易稅和出售房屋所得稅兩項(xiàng)。而在房屋的實(shí)際買賣與征稅過程中，交易稅大部分甚至幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了買方，所得稅則部分轉(zhuǎn)嫁給了買方。結(jié)果都是實(shí)質(zhì)性地提高了萬寧市房價(jià)，增加了買方的負(fù)擔(dān)。

    對囤積房源、高估萬寧市房價(jià)騙取按揭貸款、連環(huán)炒作抬高萬寧市房價(jià)、利用買賣雙方信息不對稱抬高萬寧市房價(jià)等操縱市場的行為，政府當(dāng)然必須采取有力的措施予以查處和打擊。可是，查處這類問題需要地方政府投入大量的人力、物力和財(cái)力：而且，目前查處的法律法規(guī)依據(jù)也不充足。有的問題例如虛假按揭問題，即使有足夠的法律法規(guī)依據(jù)可據(jù)以查處，但有關(guān)執(zhí)法部門的執(zhí)法效能實(shí)際上也較有限。

    筆者以為，開征實(shí)名制下的累進(jìn)物業(yè)調(diào)節(jié)稅才是治理和調(diào)控海南房地產(chǎn)市場的標(biāo)本兼治的政策。

    所謂累進(jìn)物業(yè)稅就是對個(gè)人擁有的住房，按面積大小以累進(jìn)的稅率稽征稅收。例如，為了保障個(gè)人對住房的基本需求，對擁有面積等于、小于100平方米的個(gè)人免征物業(yè)稅；對擁有住房面積超過100平方米以上的個(gè)人按累進(jìn)稅率稽征物業(yè)稅?？梢约僭O(shè)每超過20平方米設(shè)一個(gè)稅率，而且稅率不斷累進(jìn)，不斷提高。例如，對超過100平方米的第一個(gè)20平方米，每年征收500元人民幣的物業(yè)稅；對超過100平方米的第二個(gè)20平方米，每年征收800元人民幣物業(yè)稅；對超過100平方米的第三個(gè)20平方米，每年征收1000元人民幣物業(yè)稅，依此類推，誰擁有的房屋越多，誰交的稅也越多。

    累進(jìn)物業(yè)稅是一種需求管理手段。筆者以為，對我國海南房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的關(guān)鍵或重點(diǎn)應(yīng)放在需求管理方面，實(shí)行以需求管理為主，以供給管理為輔的調(diào)控政策。尤其應(yīng)該打擊操縱市場行為的虛假需求。作為輔助手段的供給管理，其主要功能在于兩個(gè)方面：其一是在海南房地產(chǎn)真實(shí)需求旺盛時(shí)期，通過增加供給來促進(jìn)供求平衡；在海南房地產(chǎn)需求不振的時(shí)期，通過采取緊縮地根等措施來控制供給規(guī)模，防止供給過剩和價(jià)格暴跌。其二是在海南房地產(chǎn)供給中打擊炒作和操縱市場等人為提高價(jià)格的行為，確保海南房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范。以我國的情況而論，無論是短期還是長期，在住房政策方面都應(yīng)該實(shí)行保障居民的基本需求、抑制享受性需求、打擊投機(jī)性需求的政策，這一政策的核心就是需求管理。累進(jìn)物業(yè)稅則是海南房地產(chǎn)需求管理的醉有效手段。

    累進(jìn)物業(yè)稅是一種公平的稅收。首先，它立足于保障住房基本需求的滿足；其次，它并不排除居民享受大面積住房的需求，只是對這種需求行為多征收部分稅賦，這種稅賦類似于高檔煙酒和高級化妝品之類的稅收，有錢人可以享受，但應(yīng)該多繳些稅；其三，它能有效打擊虛假的投機(jī)性需求，對那些囤積房屋待價(jià)而沾和連環(huán)炒作之類的虛假需求，能夠起到立竿見影的控制與消除作用。

    實(shí)行累進(jìn)物業(yè)稅是一個(gè)復(fù)雜的問題，其具體操作細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步研究。在此僅說明如下幾點(diǎn)。

    第一，累進(jìn)物業(yè)稅的稅基宜采用房屋面積，而不是房屋的貨幣價(jià)紙。貨幣價(jià)紙有原始價(jià)和市場價(jià)之分，而且市場價(jià)如何估定也難以操作。房屋面積則十分容易掌握，按照征稅簡單化的原則，應(yīng)該采用按面積征收累進(jìn)物業(yè)稅。

    第二，累進(jìn)物業(yè)稅應(yīng)由地方政府征收，主要?dú)w地方政府所有。這樣做的意義在于有利于發(fā)揮地方的積極性，使這項(xiàng)制度安排能得到有效落實(shí)。

    第三，現(xiàn)在推出累進(jìn)物業(yè)稅會(huì)不會(huì)對目前海南房地產(chǎn)市場造成重大沖擊，導(dǎo)致萬寧市房價(jià)急劇跌落從而帶來金融風(fēng)險(xiǎn)并對國民經(jīng)濟(jì)整體造成重大傷害呢？對這一問題應(yīng)該予以充分考慮并切實(shí)防范。關(guān)鍵就在于有分寸地把握好累進(jìn)物業(yè)稅的起征點(diǎn)和各檔次累進(jìn)的稅率。為了穩(wěn)妥起見，在實(shí)施累進(jìn)物業(yè)稅的起步階段，累進(jìn)的稅率可以適當(dāng)?shù)鸵稽c(diǎn)，如果較低的稅率不足以將萬寧市房價(jià)控制在政府的目標(biāo)區(qū)間之內(nèi)，則可以逐步再提高稅率。經(jīng)過幾年的摸索，可以建立一種累進(jìn)物業(yè)稅稅率與萬寧市房價(jià)水平之間的經(jīng)驗(yàn)函數(shù)。政府可以據(jù)此得心應(yīng)手地運(yùn)用累進(jìn)物業(yè)稅手段，適時(shí)對我國的海南房地產(chǎn)整體價(jià)格水平及發(fā)展規(guī)模進(jìn)行有效地調(diào)控。

    第四，海南房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司也應(yīng)納入累進(jìn)物業(yè)稅的管理范圍。這一點(diǎn)是針對開發(fā)商、中介公司可能囤積積壓房屋而設(shè)計(jì)的。開發(fā)商或中介公司可能堅(jiān)持追求某一目標(biāo)價(jià)位，在其手中的房屋達(dá)到該價(jià)位之前堅(jiān)持不出售房屋。這種情況一方面不利于穩(wěn)定萬寧市房價(jià)，另一方面由于竣工的房屋遲遲不能出售，銀行貸款也不能如期收回。因此，在政策上應(yīng)限制開發(fā)商和中介公司長期持有已竣工房屋。對此，醉有效的辦法就是對持有竣工房屋超過一定期限（例如一年）的開發(fā)商和中介公司稽征累進(jìn)物業(yè)稅。這一點(diǎn)對于治理海南房地產(chǎn)市場秩序，打擊人為炒作等不良行為非常必要和有效。

以上就是物業(yè)稅相關(guān)內(nèi)容的介紹，中國目前對物業(yè)稅的管理還是非常嚴(yán)格的，各類法律法規(guī)也比較全面，如果您還有其他相關(guān)物業(yè)稅方面的問題，可以關(guān)注房天下知識(shí)，獲取更多物業(yè)稅相關(guān)知識(shí)內(nèi)容。

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