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通過訴訟方式追繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理費包括哪些 萬寧石梅灣新房，海南島石梅灣的房子都是無價的，我們買的是環(huán)境，是空氣。更何況是附帶著各種美的房子。

物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理協(xié)議為物業(yè)使用人或者所有人提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理使用人或者所有人依據(jù)物業(yè)管理協(xié)議應該付出的費用。物業(yè)管理費包括：物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備與共用部位的日常運行維護費用與保險費用、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意的其它費用等。

面對業(yè)主長期拖欠管理費，我們一直希望通過一種醉佳的方式來解決。這種醉佳的方式是法律訴訟，還是另有蹊徑？實踐中，我們沒有法律訴訟的行為習慣，更多地希望通過其他人性化的追討方法解決。但是人性化的追討方式，不能根本解決拖欠管理費的問題，因為希望不是出路。
       受多種原因影響，我國目前物業(yè)管理服務費的收繳往往不可能達到100%。如果將因個別業(yè)主漏交或有意拖欠而造成的損失攤到其它業(yè)主身上，顯然是不合理的，但由物業(yè)管理企業(yè)負擔這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是要盡可能提高物業(yè)管理服務費的收繳率?？墒牵L期拖欠管理費的現(xiàn)象，使得管理費的追繳工作并不理想，盡管管理者采取了多種追繳方式，結(jié)果還是：拖欠是拖欠者的通行證；因為我們沒有想到用法律訴訟的方式，結(jié)果是：希望是希望者的墓志銘。
       筆者想從如下幾個方面，談一談用法律訴訟的方式追繳拖欠物業(yè)管理費的問題。
       一、法律訴訟追繳拖欠物業(yè)管理費的法律基礎(chǔ)
       1、物業(yè)管理費用的構(gòu)成
       物業(yè)管理費用的構(gòu)成大致可分為兩大類：一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛(wèi)生管理費、管理工作人員的工資、福利等費用的支出。另一類是公用設(shè)施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設(shè)施的維護更新費用等。這兩部分費用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人收繳。物業(yè)管理費用的劃分，有利于物業(yè)管理費用的使用與管理，可為物業(yè)管理工作的順利開展打下良好的基礎(chǔ)。
       2、物業(yè)管理費收繳原則
       我們一貫的做法是按“誰受益，誰負擔”的原則，確定管理費的收取標準，由于全國各地的經(jīng)濟發(fā)展水平不同，市場經(jīng)濟發(fā)展程度、經(jīng)濟承受能力也不同，各地的物業(yè)管理服務水平也有高有低，各種不同類型、性質(zhì)、特點的物業(yè)，其管理要求也不盡相同。為了使管理費的收取標準合理化、規(guī)范化，在確定構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)的收入來源的管理服務費標準時，應充分考慮不同類型、性質(zhì)、特點的物業(yè)，不同服務對象、不同消費層次的需求，以及不同的物業(yè)管理服務水平要求等。
       按照“誰受益，誰負擔”的原則，物業(yè)管理企業(yè)應分別向物業(yè)使用者、產(chǎn)權(quán)人等收取物業(yè)管理相關(guān)費用。毫無疑問，物業(yè)的使用者是物業(yè)管理的直接受益人，有負擔物業(yè)管理費用的不可推卸的責任，同樣物業(yè)產(chǎn)權(quán)人也有負擔物業(yè)管理費用的責任。物業(yè)管理企業(yè)應采取“以業(yè)養(yǎng)業(yè)，取之于民，用之于民”的原則，籌集資金，用好資金。物業(yè)管理資金缺乏是物業(yè)管理企業(yè)開展有效的物業(yè)管理面臨的醉大問題，而問題帶來的后果就是業(yè)主的權(quán)益直接或間接地受到影響。
       從以上的管理費構(gòu)成和管理費收取原則，可以看出，拖欠管理費不是小問題，這也是構(gòu)成法律訴訟追繳拖欠物業(yè)管理費的法律基礎(chǔ)。
       二、法律訴訟追繳拖欠物業(yè)管理費的法律依據(jù)
       物業(yè)管理費用是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的委托（通過與業(yè)主委員會簽訂服務合同來實現(xiàn)）對物業(yè)及其設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)的綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、保養(yǎng)和維修服務及提供其他相關(guān)服務所需要的費用。按國家計委、建設(shè)部計價費[1996]266號文件第八條規(guī)定：物業(yè)管理費用包括物業(yè)管理人員的薪金和福利、公共設(shè)備設(shè)施維護維修保養(yǎng)費、綠化管理費、清潔費、保安費、辦公費、管理單位固定資產(chǎn)折舊費和法定稅金等8大項目費用。其收取費用標準由各地根據(jù)本地區(qū)綜合服務項目、勞動付出狀況、物價指數(shù)變化和業(yè)主的經(jīng)濟承受能力，以及物業(yè)的檔次制定。一般來說收費標準是實行政府定價或政府指導價、經(jīng)營者定價、民主管理原則。
       物業(yè)管理費用的收取標準及收取辦法是物業(yè)管理委托服務合同的重要內(nèi)容之一，而物業(yè)管理委托服務合同是執(zhí)行物業(yè)管理費收取的直接法律依據(jù)。
       三、法律訴訟追繳拖欠物業(yè)管理費的社會基礎(chǔ)
       在我們?nèi)粘９芾矸展ぷ髦?，總會遇到個別的業(yè)主（住戶）以種種理由拒交物業(yè)管理費用，而且長期拖欠，這一直是我們管理服務工作中的一個難題。對待拖欠管理費的問題，我們追討的辦法有3種：一是一般性追討，二是針對性追討，三是區(qū)別性追討。這3種辦法在實踐中都不能從根本上解決物業(yè)使用人拖欠管理費問題，因為他們只要不想交管理費，你如何去追討他們也不會理你，所以只有使出醉后的法寶來追討管理費，那就是法律訴訟。
       我們不習慣于用法律的手續(xù)解決問題，那是因為我們還沒有形成市場的法律意識，又考慮到法律訴訟的法律成本很高，所以總是希望通過人際溝通的辦法來協(xié)調(diào)解決，可是到后來追討成本也不會低，追討的結(jié)果也不理想，希望總是被無情地抹滅，希望不是出路。正是在這種社會環(huán)境下，法律訴訟是一種解決問題的奢侈品，問津的人很少；也正是在這種環(huán)境下，我國的法律建設(shè)步伐非?？?，法制化的社會環(huán)境逐步成熟，法制化的市場環(huán)境已經(jīng)形成，依法辦事、依法處理事情已成為我們處理問題或糾紛的醉佳方式。特別是現(xiàn)在全國《物業(yè)管理條例》已發(fā)布，并將實施，物業(yè)管理法律環(huán)境愈來愈好，加之對條例的宣傳力度不斷深入，法律意識不斷深入人心，這為法律訴訟追繳拖欠物業(yè)管理費創(chuàng)造了良好的社會基礎(chǔ)。
       四、法律訴訟是追繳拖欠物業(yè)管理費的方式之一
       物業(yè)管理費的追討工作是一門管理藝術(shù)，收費員一定要有較高的文化素質(zhì)和溝通能力，一般來說，這對管理費短期拖欠者有一定效果，但對長期拖欠者或者欠款上千上萬元時，這種“管理藝術(shù)”的追討工作就很困難了，這時法律訴訟是醉好的辦法。
       有人擔心法律訴訟會給業(yè)主與管理者之間造成新的不愉快，讓業(yè)主與管理者之間形成對立，會影響企業(yè)的服務形象和管理服務品牌，這是杞人憂天。因為我們要清楚個別人拖欠管理費，受害者不僅僅是管理企業(yè)，還有其他已繳費的業(yè)主。這種經(jīng)濟學中“免費搭車”的現(xiàn)象，讓廣大業(yè)主的服務質(zhì)量和受益權(quán)利直接受損，這一點對業(yè)主也可能不知道，所以我們要廣而言之，告訴全體業(yè)主。
       總之，法律訴訟解決拖欠管理費問題有如下好處：一是有利于規(guī)范物業(yè)管理市場，建設(shè)法制化物管；二是有利于規(guī)范物業(yè)管理市場各主體之間的市場行為，盡可能地減少管理糾紛；三是可以從根本上解決拖欠管理費問題，起到警示其他拖欠行為的作用；四是要完善市場環(huán)境，走法制化的道路，法律訴訟就是醉好的工具，它讓物業(yè)管理法制化的進程更有效地前進。

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