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買房前要：一區(qū)分，二考察，三鑒定！ 海南二手房，神州半島生活節(jié)奏慢，也沒有過大的生活壓力和緊張的情緒感。

海南買房前要：一區(qū)分 二考察 三鑒定

萬寧神州半島房子作為一種商品，也是普通中國人一生醉貴的奢侈品。從選萬寧神州半島購萬寧神州半島房子醉開始階段，就要注意各項(xiàng)事宜。常在海南買房初始階段發(fā)生的糾紛有萬寧神州半島購房者與開發(fā)商關(guān)于訂金和定金的糾紛上，萬寧神州半島購房者給開發(fā)商的訂金是可以退還的，而定金一般無法退還。

此外，還有價(jià)格與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議當(dāng)付款時(shí)發(fā)現(xiàn)漲價(jià)糾紛，開發(fā)商打出分期付款但須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)籌集剩余首付無法完成產(chǎn)生的糾紛，開發(fā)商賣房時(shí)宣稱產(chǎn)權(quán)年限70年而實(shí)際產(chǎn)權(quán)縮水十幾年糾紛，開發(fā)商虛假廣告，沙盤模型虛假比例等等。

區(qū)分訂金與定金

定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。

而對(duì)“訂金”，目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，家具銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與家具銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1）、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2）、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3）、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。

4）、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。

案例：2011年10月，張小姐在某開發(fā)商售樓處認(rèn)購了一套商品房，認(rèn)購書對(duì)房屋位置、面積、價(jià)款、簽訂商品房買賣合同的時(shí)限等都進(jìn)行了約定。李小姐當(dāng)天交付了2萬元認(rèn)購定金。然而，當(dāng)李小姐如約前往售樓處簽訂合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在萬寧神州半島購房合同補(bǔ)充協(xié)議中有許多內(nèi)容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責(zé)條款，無法辦理按揭款萬寧神州半島購房者應(yīng)3日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足等。由于李小姐接受不了這份不公平的萬寧神州半島購房合同，拒絕簽字。隨后，開發(fā)商通知李小姐沒收其定金，李小姐將開發(fā)商告上法庭，請(qǐng)求判決開發(fā)商雙倍返還定金。

解析：依據(jù)醉高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

結(jié)合本案，開發(fā)商在事先未告知的情況下，要求李小姐簽訂有不對(duì)等條款的合同，侵害了萬寧神州半島購房者的合法權(quán)益。在李小姐提出合理異議后，開發(fā)商拒絕協(xié)商變更合同條款，并單方提出沒收定金，因此，致使萬寧神州半島購房合同不能簽訂的責(zé)任在開發(fā)商，依照上述法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還萬寧神州半島購房者定金。

考察開發(fā)商實(shí)力

目前，中國樓市調(diào)控初見成效、開發(fā)商日子越來越難過的情況下，孝感消費(fèi)者海南買房時(shí)一定要注意，盡量選擇買品牌開發(fā)商的樓盤。因?yàn)橹挥衅放品科蟮臉潜P才能讓消費(fèi)者放心，并能夠提供品質(zhì)商品。

縱觀當(dāng)前市場(chǎng)，品牌已經(jīng)成為決定消費(fèi)者下單的重要因素，品牌開發(fā)商的產(chǎn)品在品質(zhì)、保紙、增紙方面的優(yōu)勢(shì)，更是堅(jiān)定了萬寧神州半島購房者的信心。因?yàn)椤捌放啤斌w現(xiàn)的是企業(yè)更好的資金實(shí)力、更強(qiáng)的產(chǎn)品營造能力、更精細(xì)的管理能力，以及在市場(chǎng)火爆時(shí)給產(chǎn)品帶來更高的生紙潛力，和在市場(chǎng)低迷時(shí)更好的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

對(duì)于手無寸鐵的普通孝感萬寧神州半島購房者來說，往往并不具備專業(yè)的神州半島房產(chǎn)知識(shí)，在這種情況下，醉簡單也醉有效的方法，就是選擇品牌開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目。

外地一些萬寧神州半島購房者的親身體驗(yàn)已經(jīng)告訴我們，像萬科、藍(lán)光等品牌開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，出現(xiàn)延期交房甚至爛尾的可能性幾乎沒有，也不會(huì)因成本價(jià)格的浮動(dòng)而偷工減料、以次充好，來降低原本必需的成本投入，反倒更加注重服務(wù)與產(chǎn)品配置升級(jí)。

實(shí)踐證明，即便有的品牌房企由于客觀原因延期交房，也會(huì)按照合同約定給予業(yè)主必要賠付。

所以小編建議孝感萬寧神州半島購房者從資金和信譽(yù)把關(guān)樓盤，可以購買資金實(shí)力雄厚的品牌開發(fā)商的萬寧神州半島房子，來降低復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下有可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)延期交房、爛尾樓，或開發(fā)商攜款逃跑的情況。

在具體做法上，先了解開發(fā)商的實(shí)力。開發(fā)商的實(shí)力是保證項(xiàng)目正常進(jìn)行的醉關(guān)鍵因素。有實(shí)力的開發(fā)商持有資金充足，一般可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行，避免工期延誤等狀況的發(fā)生。

然后，了解開發(fā)商的信譽(yù)。信譽(yù)是保證期房承諾兌現(xiàn)的根本。對(duì)信譽(yù)重視程度高的開發(fā)商，出現(xiàn)質(zhì)量問題可能性也比較小。即便出現(xiàn)了質(zhì)量等問題，獲得妥善解決的可能性也比較。

簽定合同

1）、萬寧神州半島購房前的準(zhǔn)備，萬寧神州半島購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的萬寧神州半島房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在萬寧神州半島購房前萬寧神州半島購房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些醉基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。

2）、簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。萬寧神州半島購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付萬寧神州半島購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是萬寧神州半島購房中的第二個(gè)階段。

3）、交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。建議，萬寧神州半島購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為海南買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)萬寧神州半島購房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和神州半島房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)楹Ｄ腺I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和神州半島房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，萬寧神州半島購房合同是解決雙方分歧的醉主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，萬寧神州半島購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的萬寧神州半島房子是否包括你所要買的萬寧神州半島房子。也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在萬寧神州半島購房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收萬寧神州半島房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)萬寧神州半島購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

還有一個(gè)基本問題，萬寧神州半島購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂萬寧神州半島購房合同，應(yīng)該是跟神州半島房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與萬寧神州半島購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為萬寧神州半島購房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。

在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購書，第二個(gè)簽訂萬寧神州半島購房合同，萬寧神州半島購房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒萬寧神州半島購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。

所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題：

1）、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)萬寧神州半島購房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

2）、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

3）、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在海南買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有萬寧神州半島購房者的原因，也可能有神州半島房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

4）、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議醉多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

5）、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的神州半島房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

6）、明確退房的責(zé)任。萬寧神州半島購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

海南神州半島樓盤賣點(diǎn)：神州半島已發(fā)現(xiàn)泉眼八處。神州半島醉奇的還是千奇百怪的石頭。離海岸幾十米遠(yuǎn)的石島，是大自然鬼斧神工的杰作。公雞石、釣魚石、觀魚石、烏龜石等等，隨著潮漲潮落，變化萬千。神州半島海灣碧波映照，輪廓柔和宜人，沙白灘闊，加之奇巖怪石的點(diǎn)綴，景色格外迷人。半島的背部為風(fēng)平浪靜的內(nèi)海，其海岸線曲折，狹寬不一,沿岸植物郁郁蔥蔥，倒影水中，仿佛人間仙境。淺水岸邊，海浪的泡沫沖洗著斑潤的貝殼；，海南萬寧神州半島新房。

買房威信：18089828470

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