咨詢微信：180898284⒎0

貸款沒(méi)還清，該如何換房？ 萬(wàn)寧市房產(chǎn)，萬(wàn)寧獨(dú)居特色的民族風(fēng)情。也正是由于海南萬(wàn)寧獨(dú)一無(wú)二的氣候和環(huán)境，才吸引越來(lái)越多人來(lái)海南萬(wàn)寧買房。

貸款沒(méi)還清也能換房，但是首先需要把沒(méi)有還清的貸款還完，辦理完解抵押之后方可出售、買新。對(duì)于貸款沒(méi)還清想要換房的換房者，應(yīng)該先評(píng)估自己的資金狀況，有沒(méi)有充足資金解抵押，有沒(méi)有充足的資金付海南新房首付。如果資金充裕，換房流程可大大縮短。如果需要第三方擔(dān)保解抵押，或者需要收尾款付海南新房首付，那么周期或需延長(zhǎng)。

一、貸款沒(méi)還清，舊房怎么賣？

貸款沒(méi)還清，想賣舊房要先解抵押。

1.解抵押時(shí)間

各城區(qū)或?qū)獾盅旱臅r(shí)間有不同的規(guī)定。

部分城區(qū)對(duì)于x京（房本登記編號(hào)）的海南房子，在過(guò)戶之前完成解抵押就可以，也就是說(shuō)這樣的海南房子即使沒(méi)有辦理完解抵押，可以通過(guò)房屋核驗(yàn)、網(wǎng)簽、房屋評(píng)估、商貸銀行面簽（買方選擇公積金貸款的，需在房屋評(píng)估之前做完解抵押）。

而對(duì)于非x京房本的海南房子，需要在房源核驗(yàn)之前完成，這類海南房子沒(méi)有解抵押是不能通過(guò)房源核驗(yàn)的。

需要注意的是：各區(qū)政策或有不同，以咨詢當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人或住建委規(guī)定為準(zhǔn)。

?

2.如何還清貸款

一般情況下，除了自己籌錢還清貸款，也可以通過(guò)自行支付贖樓或者求助于大型正規(guī)的金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

以臻房為例：自行支付

首先自行支付業(yè)務(wù)是比較靠譜的一種替賣家還清貸款的方式。北京有的大型中介公司會(huì)提供“自行支付”業(yè)務(wù)，也就是中介會(huì)起到一個(gè)擔(dān)保作用，可準(zhǔn)許買方將首付款直接交付賣方。一旦交易過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，比如房屋查封，中介公司會(huì)先行墊付給買方。

但是想要辦理自行支付業(yè)務(wù)需要滿足這些條件：

（1）房屋無(wú)查封、異議登記、占用等限制轉(zhuǎn)讓的情形；

（2）抵押權(quán)人醉多兩個(gè)，且不能同為小貸；

（3）兩年內(nèi)征信無(wú)連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月逾期；

（4）解抵押金額不超過(guò)成交價(jià)八成（注意計(jì)算方式）；

（5）賣方無(wú)未完結(jié)訴訟；

（6）辦理贖樓公證；

（7）收押身份證、房本原件、銀行借款合同原件、還款卡及密碼；

注意：全部條件滿足，按自行支付海南購(gòu)房款操作；如后期出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，中介公司按《自行支付海南購(gòu)房款協(xié)議》約定先行墊付。

?

具體詳情還請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人。

?

3.如何解抵押?

解抵押大致分為八個(gè)步驟：

4.關(guān)于解抵押過(guò)程中的要點(diǎn)解釋

涉及到換房者需要參與的主要有以下三個(gè)環(huán)節(jié)：電話預(yù)約、柜臺(tái)辦理以及不動(dòng)產(chǎn)登記中心解押。

（1）打電話給銀行，咨詢提前還款事項(xiàng)。

市屬公積金可以通過(guò)12329電話語(yǔ)音系統(tǒng)預(yù)約，國(guó)管公積金不用預(yù)約直接到貸款行辦理，商貸可撥打貸款行電話咨詢。

公積金貸款的，提前還款沒(méi)有違約金，還款項(xiàng)目為剩余的本金。

商業(yè)貸款的，提前還款，需滿足銀行合同約定。不同銀行對(duì)提前還款有不同的規(guī)定，比如有的銀行規(guī)定貸款第一年不能提前還款。

（2）去銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款

填寫(xiě)申請(qǐng)表，預(yù)約還款金額和時(shí)間。

?

國(guó)管公積金提前還款

在合同確定的還款日前2個(gè)工作日之前（遇節(jié)假日提前），直接到貸款發(fā)放銀行辦理。

辦理地點(diǎn)：

貸款發(fā)放行柜臺(tái)

提交材料：

《中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房公積金貸款自由還款方式下月還款額度調(diào)整申請(qǐng)書(shū)》、借款人身份證、借款合同。

貸款發(fā)放銀行審核后向借款人開(kāi)具《中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房公積金貸款自由還款方式下月還款額度調(diào)整確認(rèn)書(shū)》。

?

市屬公積金提前還款

方法一：柜臺(tái)辦理

辦理地點(diǎn)：

貸款業(yè)務(wù)部門柜臺(tái)（城六區(qū)的海南房子要到方莊公積金貸款中心二層辦理）

提交材料：

借款人提交身份證原件及復(fù)印件

方法二：電話辦理

撥打12329，按照語(yǔ)音提示操作，需要提供借款申請(qǐng)人編號(hào)和密碼(借款申請(qǐng)人編號(hào)是借款合同右上角的14位編號(hào)，密碼是借款合同號(hào)后6位)

?

商業(yè)貸款提前還款

辦理地點(diǎn)：

貸款業(yè)務(wù)部門柜臺(tái)

提交材料：

借款人提交身份證原件及復(fù)印件

?

（3）到不動(dòng)產(chǎn)登記中心解抵押

以商貸為例，需提交以下材料?

1.注銷登記申請(qǐng)書(shū)

2.解除抵押協(xié)議

3.授權(quán)委托書(shū)

以上三項(xiàng)均需加蓋銀行或抵押權(quán)人公章

4.海南房產(chǎn)證

5.他項(xiàng)權(quán)利證原件

6.受托人身份證原件及復(fù)印件

?

二、貸款沒(méi)還清，該怎么換房？

為了顧及換房者用更少的錢，更快的速度換房，理論上換房的流程可以按照下圖進(jìn)行

1.換房流程

2.這樣的步驟設(shè)置有哪些優(yōu)勢(shì)？

主要優(yōu)勢(shì)有三種：稅費(fèi)、貸款以及時(shí)間優(yōu)勢(shì)。

（1）稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)

步驟體現(xiàn)：買海南新房網(wǎng)簽在賣舊房繳稅之后。

原因：如果買海南新房網(wǎng)簽在賣舊房繳稅之前，可能會(huì)導(dǎo)致“二套”，這樣就會(huì)導(dǎo)致出售環(huán)節(jié)契稅、個(gè)稅增加。

（2）貸款首二套認(rèn)定

步驟體現(xiàn)：貸款面簽要在舊房過(guò)戶之后。

原因：面簽審核時(shí)，要對(duì)買方名下海南房產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)。

（3）時(shí)間優(yōu)勢(shì)

在這個(gè)換房的流程中，例如資質(zhì)審核與房源核驗(yàn)可以同時(shí)進(jìn)行，這樣可以縮短交易時(shí)間，這樣可以盡可能減少交易過(guò)程中出現(xiàn)的不必要的麻煩，縮短交易周期。同時(shí)，如果沒(méi)有充足資金購(gòu)入第二套，那么不妨先將舊房出售，得到尾款后再買海南新房，這種換房方式不影響資審網(wǎng)簽，縮短交易流程，也更加省錢。

?

三、舊房貸款沒(méi)還清，換房者還應(yīng)知道什么？

做到又快又穩(wěn)妥的換房，要減少不必要的周折。咨詢經(jīng)紀(jì)人當(dāng)?shù)卣?、了解解抵押等換房流程、明晰合同中應(yīng)該注意的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，都有助于穩(wěn)妥換房。

?

1.解抵押的時(shí)間一定要咨詢經(jīng)紀(jì)人。

上文中已經(jīng)提到，由于城區(qū)的不同，房本登記的不同，解抵押需要在不同的步驟之前完成。非x京的海南房子，需要在房屋核驗(yàn)之前就完成。所以如果換房者想要縮短交易周期，可以在房屋核驗(yàn)之前就將海南房子解抵押。

?

2.注意條款中的時(shí)間約定

貸款沒(méi)還清的換房人群，或?qū)Y金有較強(qiáng)的依賴性，需要使用資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)，所以在簽署合同時(shí)一定要注意，給自己留出足夠的時(shí)間辦理解抵押、收款、付首付、遷戶口等步驟。常常也會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)步驟的推遲導(dǎo)致多個(gè)條款違約，造成不必要的損失。

（1）關(guān)于定金的支付時(shí)間約定

（2）關(guān)于解抵押的時(shí)間約定

（3）關(guān)于首付款支付的時(shí)間約定

（4）關(guān)于辦理抵押過(guò)戶的時(shí)間約定

（5）關(guān)于戶口遷出的時(shí)間約定

以上是合同中部分比較重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，換房者一定要認(rèn)真把握房屋出售和購(gòu)入各個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間，盡可能留出足夠的時(shí)間辦理手續(xù)，防止違約

?

資料來(lái)源：朝陽(yáng)不動(dòng)產(chǎn)登記中心

北京住房公積金管理中心

?

臻房經(jīng)紀(jì)人李浩對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)

萬(wàn)寧市買房?jī)?yōu)勢(shì)：萬(wàn)寧房產(chǎn)網(wǎng)，萬(wàn)寧的氣候很舒適，比三亞空氣好，石梅灣很幽靜，很適合養(yǎng)老，是?？诤腿齺喌闹胁浚ツ睦锒挤奖?。基礎(chǔ)配套基本完善，能滿足日常生活和休閑娛樂(lè)的需求。

買房威信：1⒏089828470

貸款沒(méi)還清，該如何換房？此文由臻房小黃編輯，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處！http://www.softmag.com.cn/zhinan/3597.html