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試論物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系，小區(qū)業(yè)主如何維權 興隆鎮(zhèn)二手房，興隆鎮(zhèn)的休閑旅游市場前景不容置疑，其獨特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，令海南成為“世界少有的醉適合人類居住的地區(qū)之一”。。

假如我們所居住的小區(qū)物業(yè)不作為，交著物業(yè)管理費卻不可獲取應有的服務，就會造成小區(qū)業(yè)主的不滿。這時，小區(qū)業(yè)主們往往會聚集起來，集體維權，要求物業(yè)做出承諾，達到自己的目的。需要注意的是，小區(qū)業(yè)主維權時要理智，不可捏造事實、更不可辱罵采用暴力手段，要拿出有力證據(jù)，同時還需要有小區(qū)業(yè)主委員會代表通過行政途徑或走正規(guī)的法律途徑進行維權。

物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系是近年來在物業(yè)管理行業(yè)中大家所共同關注的一個熱點、難點以及焦點問題。本文試圖從物業(yè)管理權利來源的源頭出發(fā)，針對物業(yè)管理委托、委托代理以及代理概念的誤區(qū)和對物業(yè)管理健康發(fā)展的危害，運用建筑物區(qū)分所有權理論，來論述物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系，期望給大家一個滿意和明確的解答。
       物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關系的主體所享有的權利和承擔的義務。當事人之間的權利、義務關系是物業(yè)管理法律關系的核心和關鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當?shù)?、合法的，會受到法律的保護；或者給人們設定某種義務，指示人們怎樣的行為是應為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權力強制履行或予以取締。

物業(yè)管理法律關系的權利和義務內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會關系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和義務，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。

物業(yè)管理法律關系包含七個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權利與義務，即建筑物區(qū)分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分持分權和成員權的權利與應承擔的義務；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權利與義務；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務合同的規(guī)定所確立的權利與義務；四是作為建筑物的開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的權利與義務；五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權利與義務；六是政府相關部門的基本權利與義務；七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權利義務。

物業(yè)管理法律關系中醉主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關系，是物業(yè)管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導關系。

目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數(shù)解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的法律關系，對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導。

“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟的發(fā)達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關系進行確認和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的醉主要特征是：委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。

委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一，結合物業(yè)管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。

一、委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別

1.委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。

2.委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨立法人資格的物業(yè)管理公司來承接，不能是自然人，在現(xiàn)實的物業(yè)管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業(yè)管理服務作為技術成分比較高的專業(yè)化服務，個人往往根本無法承擔。

3.委托合同處理的事務往往是一件事，或者是相關事務，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務，這個服務是長期的、連續(xù)不斷的、反復進行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應，只收錢，少服務，甚至采取過負荷疲勞使用共用設備，不利于物業(yè)管理的長期保養(yǎng)。

4.支付報酬的方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的差別。

二、委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別

1.委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的。

2.委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業(yè)管理合同的權利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書等級相適應的資格。

3.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉委托?！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉委托，同時也可以采取重復委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項經(jīng)營服務業(yè)務委托給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人，業(yè)主委員會也不得與兩個以上的物業(yè)管理公司同時簽署重復的物業(yè)管理合同。

以上就是小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的有關知識內(nèi)容。小區(qū)業(yè)主大會是由同物業(yè)管理服務區(qū)內(nèi)的所有小區(qū)業(yè)主組成的，小區(qū)業(yè)主委員會則是由所有小區(qū)業(yè)主選取的小區(qū)業(yè)主代表組成，并監(jiān)管物業(yè)公司管理運作的民間組織。希望以上內(nèi)容可以幫助到您，了解更多小區(qū)業(yè)主及物業(yè)知識，請您關注房天下知識！

興隆鎮(zhèn)買房優(yōu)勢：在?？诟哞F東站乘坐到達萬寧站，然后再從萬寧的汽車站乘坐興隆的客運中巴車或者出租車即可到達興隆。另一種到達興隆的途徑是在海口的高鐵東站乘坐到達神州半島站（興隆站）即可直接到達興隆的海邊，然后再乘坐出租車或者摩的即可到達興隆鎮(zhèn)上。，海南新房

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