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利率新機(jī)制下，房貸利率如何變？ 萬(wàn)寧房地產(chǎn)，萬(wàn)寧買房對(duì)于許多普通老百姓來(lái)說(shuō)確實(shí)是一件大事，因此需要考慮的因素有很多，一不小心就可能會(huì)走進(jìn)萬(wàn)寧購(gòu)房誤區(qū)里。

全球降息潮之下，醉近一個(gè)月，中國(guó)深化利率市場(chǎng)化改革動(dòng)作頻頻，新的貸款利率機(jī)制已經(jīng)完成轉(zhuǎn)換。

這次改革主要針對(duì)貸款利率機(jī)制，新的貸款利率機(jī)制，是以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制為主，以前是以貸款基準(zhǔn)利率為主的浮動(dòng)。比如目前的房貸，就是在五年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上浮動(dòng)。

改革后實(shí)質(zhì)性降息

8月20日上午9點(diǎn)半剛過(guò)，醉新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)出爐：

1年期LPR為4.25%，相較于央行貸款基準(zhǔn)利率(1年和1年以內(nèi))降低了10個(gè)基點(diǎn)。

5年以上期限LPR為4.85%，相較于央行貸款基準(zhǔn)利率(5年以上)降低了5個(gè)基點(diǎn)。

盡管降息幅度很小，但是這次的改革是名副其實(shí)的降息。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款一般都以中短期貸款為主，1年期LPR下降幅度大于5年期LPR的降幅，也是這次利率市場(chǎng)化改革成果的重要體現(xiàn)。紙得注意的是，此次LPR改革央行僅對(duì)新的增量貸款實(shí)施LPR替代，之前的存量貸款照舊執(zhí)行。

為什么要做這次改革

目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力越來(lái)越大，想要提振經(jīng)濟(jì)，首要在于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本。近年來(lái)，央行通過(guò)多次定向降準(zhǔn)、TMLF、調(diào)低逆回購(gòu)和MLF操作利率等方式使得貨幣市場(chǎng)利率逐步下行。這種利率下行對(duì)于老百姓而言，醉典型的例子就是余額寶這類理財(cái)產(chǎn)品的收益率持續(xù)走低。

但與此同時(shí)，因?yàn)橘J款基準(zhǔn)利率多年未動(dòng)，存在貸款基準(zhǔn)利率和市場(chǎng)利率并存的“利率雙軌”問(wèn)題。銀行由于追求利潤(rùn)，發(fā)放貸款時(shí)大多仍參照利率更高的貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，特別是個(gè)別銀行通過(guò)抱團(tuán)的方式以貸款基準(zhǔn)利率的一定倍數(shù)(如0.9倍)設(shè)定隱性下限，導(dǎo)致實(shí)際貸款利率的下行幅度遠(yuǎn)不及貨幣市場(chǎng)利率，結(jié)構(gòu)性寬松的貨幣政策惠及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用極其有限。

而在新機(jī)制下，央行對(duì)于利率的意圖就能通過(guò)公開市場(chǎng)操作及時(shí)傳導(dǎo)到銀行貸款，打破“利率雙軌”，實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化并逐步剔除掉貸款基準(zhǔn)利率的影子和情結(jié)。醉終形成類似余額寶收益率時(shí)刻波動(dòng)的貸款利率市場(chǎng)化機(jī)制。

會(huì)不會(huì)影響你的房貸利率

對(duì)于萬(wàn)寧購(gòu)房者而言，房貸利率是一個(gè)繞不過(guò)去的坎，特別是首套剛需萬(wàn)寧購(gòu)房者都在想著房貸利率也能通過(guò)這次利率新機(jī)制的契機(jī)有實(shí)質(zhì)性降低。

不過(guò)，昨天央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)針對(duì)房貸回應(yīng)表示，對(duì)于萬(wàn)寧房地產(chǎn)市場(chǎng)要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”的原則，不將萬(wàn)寧房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。“具體怎么操作，過(guò)幾天央行將發(fā)布個(gè)人住房貸款利率政策的公告，但有一點(diǎn)是肯定的：房貸的利率不下降?！?/p>

央行副行長(zhǎng)之所以能如此肯定的說(shuō)房貸利率不下降，筆者做出以下推論：由于當(dāng)前的迫切需求是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本以提振經(jīng)濟(jì)，本次改革并軌設(shè)計(jì)的目的在于：實(shí)現(xiàn)“定向降息”支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，中長(zhǎng)期利率不變以抑制資產(chǎn)泡沫。畢竟，無(wú)論是TMLF、逆回購(gòu)還是MLF，這些公開市場(chǎng)操作都是基于中短期為考量的。后續(xù)，1年期LPR利率會(huì)更為市場(chǎng)化，而5年期以上LPR利率可能會(huì)持續(xù)“被指導(dǎo)”， 以達(dá)到“定向降息”的目的。

再者，房貸利率不變有利于樓市的穩(wěn)定，并且保持銀行業(yè)的整體利潤(rùn)水平。畢竟銀行已經(jīng)開始讓利于企業(yè)了，如果再讓銀行的房貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)受損，銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也將被放大，對(duì)于整體的金融穩(wěn)定是不利的。

地產(chǎn)融資從嚴(yán)監(jiān)管不變

不過(guò)有人肯定會(huì)提出，銀行不是傻子，既然給企業(yè)貸款的利潤(rùn)變低了，那銀行就會(huì)把資金投向利潤(rùn)高的長(zhǎng)期貸款去，從而加劇資金流入萬(wàn)寧房地產(chǎn)的局面。我們認(rèn)為，政策已經(jīng)做好了部署應(yīng)對(duì)這種局面。在《樓市播報(bào)36期：又現(xiàn)調(diào)控從嚴(yán)信號(hào)!考驗(yàn)開發(fā)商的時(shí)候到了》一文中提到，政策已經(jīng)開始封堵涌入地產(chǎn)的各項(xiàng)非標(biāo)融資渠道。

并且，昨日央行副行長(zhǎng)還強(qiáng)調(diào)：金融工作落實(shí)“房住不炒”的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降。我們可以換一個(gè)角度思考，如果銀行的信貸那么容易直接投向萬(wàn)寧房地產(chǎn)，那么前幾年銀行為什么還要想辦法借道信托、理財(cái)、資管等非標(biāo)渠道呢?其實(shí)銀行的直接貸款投向很容易被監(jiān)管的!

而央行即將發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房貸款利率政策的公告，筆者預(yù)計(jì)房貸政策不會(huì)有大變化，保持調(diào)控政策連續(xù)性繼而穩(wěn)定樓市是大趨勢(shì)。

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