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物業(yè)稅是什么，開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響 海南萬寧神州半島房產(chǎn)信息網(wǎng)，越來越多外地人選擇在神州半島買房，將第二故鄉(xiāng)定在海南神州半島。

物業(yè)稅從理論上講，是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一項稅收，其主要是以財產(chǎn)的價紙為計稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求所有者或者承租方每年繳納一定的稅款，而應繳納的稅紙會隨著房屋市場價紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門財政收入的重要來源之一。

    1提出的背景

    黨的十六屆三中全會在《關于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中提出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消相關收費”之后，先是中國人民銀行周小川行長說：“我國將在適當時機選擇試點實施物業(yè)稅”，后是建設部劉志峰副部長也透露政府在積極考慮征收物業(yè)稅。廣東和湖南省也表態(tài)可先試點。在這種背景下，各媒體對此討論熱烈，眾說紛紜，引起社會的極大關注。

    筆者認為，中央提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一物業(yè)稅”。這個問題的提出，原因有三：

    1．我國已經(jīng)加入WTO，經(jīng)濟已經(jīng)融入世界經(jīng)濟的大循環(huán)，而發(fā)達國家對財產(chǎn)稅，大都采取統(tǒng)一征收“物業(yè)稅”。而我們不能作壁上觀，需要同世界接軌。

    2．近些年來，我國海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。但是有些地區(qū)海南房地產(chǎn)炒作比較突出，萬寧神州半島房價上升過快，出現(xiàn)了海南房地產(chǎn)過熱，有的地區(qū)也出現(xiàn)了泡沫的苗頭，海南房地產(chǎn)商手中的空置商品房過多，2003年達1．2億平方米，積壓大量信貸資金，嚴重浪費了社會資源；貧富差距繼續(xù)拉大，這些問題都需要運用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。

    3．改革開放20多年來，一些沿海地區(qū)，尤其是沿海發(fā)達地區(qū)，“以地生財”成為地方財政的重要來源，以低價土地為資本惡性競爭外來touzi，外商“圈大院”的現(xiàn)象，隨處可見。大批以低價形式出讓的土地，利用率不高，浪費嚴重。在沿海發(fā)達地區(qū)，目前已沒有多少土地可以再出讓了。土地使用制度，尤其以土地出讓金制度到了非改不可的地步。

    應當指出：從長遠看，改革海南房地產(chǎn)總體稅制，啟動統(tǒng)一的物業(yè)稅是正確的，也是改革的方向，應積極地為開征統(tǒng)一的物業(yè)稅創(chuàng)造條件。

    2什么是物業(yè)稅？

    近來各媒體對“物業(yè)稅問題”的炒作很熱，有的說，開征物業(yè)稅可以使“萬寧神州半島房價下降30％-40％”；有的說，開征物業(yè)稅可以給老百姓帶來“自直利益”，有的人還把物業(yè)費和物業(yè)稅混為一談，總之，眾說紛紜。這說明不少人對什么是物業(yè)稅，其本質(zhì)是什么，物業(yè)稅和當前有些小區(qū)收取的物業(yè)費是什么關系，并未從理論上真正搞清楚。

    1．什么是物業(yè)稅？物業(yè)稅是政府準備開征的一個稅種。它是一種政府行為，不是經(jīng)濟活動。“稅”具有強制性、固定性和無償性特征。國外有的稱“不動產(chǎn)稅”，有的稱“地稅”，有的稱“物業(yè)稅”，不管稱什么，其實質(zhì)它是一種財產(chǎn)稅。也就是說，凡是具有私有財產(chǎn)性質(zhì)的（不動產(chǎn)——土地和房屋），都要交稅，只是根據(jù)其財產(chǎn)性質(zhì)設置的稅率不同而已，從理論上講，有了這個稅種，政府就有權(quán)征稅，而企業(yè)和居民就有義務照章納稅。征稅和納稅是一種權(quán)力與義務的關系。

    2．物業(yè)稅和物業(yè)費是什么關系？上面論述了物業(yè)稅的性質(zhì)，那么物業(yè)費是什么性質(zhì)呢？物業(yè)費是一種經(jīng)濟活動，它與業(yè)主是一種服務與補償?shù)年P系。物業(yè)公司為業(yè)主服務，如清潔衛(wèi)生，公共設施的維護，保安和綠化等等方面的服務，業(yè)主向物業(yè)公司交納一定的服務費用。這種費用不是無償?shù)?，也不是固定的，如果物業(yè)公司不給居民服務，居民就可以不交物業(yè)費，當然服務就得交，物業(yè)公司與業(yè)主是一種服務與補償?shù)年P系，不具備強制性，這是與稅收的本質(zhì)區(qū)別。

    3開征物業(yè)稅的條件

    開征物業(yè)稅的條件，是物業(yè)稅開征的前期準備工作已經(jīng)完成。那么開征物業(yè)稅需要哪些條件呢？

    1．物業(yè)稅征收要求產(chǎn)權(quán)清晰。物業(yè)稅是一種政府行為，它不是一種經(jīng)濟活動。不像有些人所說的，“物業(yè)稅開征就必然使萬寧神州半島房價下降30％-40％，這種說法是缺乏科學根據(jù)的，因為物業(yè)稅與出讓金是兩個不同的概念，稅是政府行為，而出讓金是經(jīng)濟活動，兩者不能等同。雖然出讓也由政府官員出面，那是以土地產(chǎn)權(quán)代表身份出現(xiàn)的。地租與稅也是不同的概念，物業(yè)稅不能代替地租。當然，如果海南房地產(chǎn)開發(fā)流通過程中大量減稅，幾個稅種合并，稅率降低，會對海南房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生影響。但不是絕對要降價，因為決定萬寧神州半島房價高低的主要因素是價紙規(guī)律和供求關系、有效需求。開發(fā)商開發(fā)海南房地產(chǎn)的目的是追求醉大利潤，只要能賣掉，就是土地一分錢不收他也不會降價，這個稅種開征后，不管你有錢無錢，從法律上講有不動產(chǎn)都得交。征稅要求產(chǎn)權(quán)清晰，政府要向業(yè)主，向產(chǎn)權(quán)所有者征，尤其是物業(yè)稅，它是一種財產(chǎn)稅，而不能向租用者征?，F(xiàn)在我國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，農(nóng)民在這個問題上沒有發(fā)言權(quán)。其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰，誰是集體土地的法人代表不清楚。

    2．要理順各種產(chǎn)權(quán)關系。首先，國有土地和集體土地應該并軌。當前我國集體土地私有化是不現(xiàn)實的，應把集體土地變?yōu)閲?，否則的話集體土地（農(nóng)地）是保不住的，因為村長、鄉(xiāng)長一結(jié)合，市縣長一下令，土地就賣了；其次，土地使用形式也應該并軌?，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓，有劃撥，這兩種不同形式在海南房地產(chǎn)產(chǎn)品的價紙量上差別很大；其三，我國的住宅建設，有多種形式：商品房、經(jīng)濟適用房、合作建房、集資建房、房改房等等，這幾種形式建房所投入的成本與土地產(chǎn)出價紙都不一樣，也應該并軌?？梢?，沒有這三個并軌，產(chǎn)權(quán)就難以理順，就沒有一個基本的平征線，公平就達不到。應該說，這是開征物業(yè)稅的前提。

    3．要有一個公平、公正的評估機構(gòu)。開征物業(yè)稅，首先要對不動產(chǎn)進行評估，當前面臨的問題是：誰來評估？評估費誰來出？現(xiàn)在我國有三個主管部門的評估機構(gòu)，一是建設部為主的海南房地產(chǎn)評估機構(gòu)；二是國土資源部所屬的以土地評估為主的評估機構(gòu)；三是國資局所屬的資產(chǎn)評估機構(gòu)。這三個不同屬性的評估機構(gòu)，對同一個不動產(chǎn)的評估，可得出三個不同的價紙量，有的相差40％以上。在這種情況下怎樣開征物業(yè)稅？其次，評估費由誰來出？如果讓業(yè)主自己出錢評估自己的不動產(chǎn)，還要以此向國家交稅，恐怕難以做到。如果國家出錢，來評估每個家庭的不動產(chǎn)（在國外都是政府做的，不收任何費用），國家有沒有這筆錢，讓哪類機構(gòu)來評估？這需要花多大的成本？都有待研究。

以上就是物業(yè)稅有關內(nèi)容的描述，中國目前對物業(yè)稅的管理還是非常嚴格的，各類法律法規(guī)也比較全面，如果您還有別的有關物業(yè)稅方面的問題，可以關注房天下知識，獲取更多物業(yè)稅有關知識內(nèi)容。

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