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業(yè)主委員會運作情況分析，業(yè)主如何維權(quán) 海南萬寧石梅灣買房，石梅灣買房，讓很多人過上了舒適的生活，但是在辦理的過程中也是會有不少煩惱的事情發(fā)生的。
要是我們所居住的小區(qū)物業(yè)不作為，交著物業(yè)管理費卻不可以得到應(yīng)有的服務(wù)，就會造成業(yè)主的不滿。這時，業(yè)主們往往會聚集起來，集體維權(quán)，要求物業(yè)做出承諾，達到自己的目的。需注意的是，業(yè)主維權(quán)時要理智，不可以造謠、更不可以辱罵使用暴力手段，要拿出有力證據(jù)，同時還需要有業(yè)主委員會代表通過行政方式或走正規(guī)的法律方式開展維權(quán)。
業(yè)主委員會運作體系是我國物業(yè)管理體系中重要的組成部分，業(yè)主委員會也是物業(yè)管理市場的重要主體之一。由于受我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史及整個社會民主、法制觀念、意識的局限，目前我國業(yè)主委員會運作體系還不成熟，矛盾和糾紛時常發(fā)生，這在一定程度上影響了物業(yè)管理的發(fā)展。對業(yè)主委員會運作情況的分析，有助于加強我們對物業(yè)管理市場的深度了解，找出制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，從而推動物業(yè)管理的健康、快速發(fā)展。
一、我國業(yè)主委員會體系的運作歷程
1991年，萬科天景花園的供配電問題直困擾著物業(yè)管理公司，長期以來都得不到有效解決。后來由于一個業(yè)主的幫忙，難題竟在短時間內(nèi)順利解決。這件事使萬平斗物業(yè)公司在驚喜的同時，也使他們萌生了新的想法能否成立一個業(yè)主組織來與物業(yè)公司一起對小區(qū)實施管理？集合業(yè)主與物業(yè)公司的力量，在小區(qū)管理中形成合力，許多以往解決不了的問題也許會找到新的解決辦法。在借鑒香港、新加坡經(jīng)驗基礎(chǔ)上，1991年9月，全國第一個\“業(yè)主管理委員會\“組織在深圳萬科天景花園正式成立。萬科天景花園業(yè)主管理委員會運作模式在深圳逐步推廣，并在深圳物業(yè)管理的運作過程中取得了相當(dāng)好的成效。1994年6月，在《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中，業(yè)主委員會運作體系被寫進其中，并得到了正式確認(rèn)。作為全國第一部物業(yè)管理條例，《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生了巨大的影響，成為全國各地制定物業(yè)管理法規(guī)的重要依據(jù)和參照標(biāo)準(zhǔn)。因此，隨著全國物業(yè)管理的發(fā)展z深圳的業(yè)主委員會運作體系也被全國各地紛紛采納，業(yè)主委員會運作體系被推廣到全國各地。
在2003年9月，日國家《物業(yè)管理條例》頒布實施之前，就全國而言，各地對業(yè)主委員會的定性、地位、權(quán)限等一直很模糊、混亂和不統(tǒng)一。如在法院判案過程中，經(jīng)常出現(xiàn)有的地方法院認(rèn)定業(yè)主委員會有民事訴訟的主體資格，有的地方?jīng)]有，同一類型的案例在全國經(jīng)常會出現(xiàn)兩種截然不同的判決結(jié)果。
2003年9月開始正式實施的國家《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會進行了一定范圍的定性，把業(yè)主委員會定性為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，但業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位也并未做出明確規(guī)定。相對于以往深圳業(yè)主委員會的運作情況而言，國家《物業(yè)管理條例》中業(yè)主委員會的權(quán)限受到了一定程度的限制。
二、業(yè)主委員會主任、委員的綜合素質(zhì)分析
由于業(yè)主參與業(yè)主委員會不同心態(tài)和目的的驅(qū)使，使參加業(yè)主委員會的人群有了特殊的特征。我們對業(yè)主委員會主任、委員的綜合素質(zhì)進行了觀察和分析，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)選業(yè)主委員會主任委員的綜合素質(zhì)基本上分為兩個極端：即綜合素質(zhì)特別高和綜合素質(zhì)特別低，綜合素質(zhì)處于中等很少見，這與一般的選舉結(jié)果產(chǎn)生了鮮明的對比。此外，單位產(chǎn)權(quán)物業(yè)，如一棟住宅樓里有一家銀行單位等，由其單位指派參加的業(yè)主委員會委員的綜合素質(zhì)一般處于不確定狀態(tài)，目H綜合素質(zhì)呈現(xiàn)低、中、高的機率都有可能。但這種情況在總的業(yè)主委員會運作體系中所占的比率還是比較低的。
三、業(yè)主委員會主任、委員的參與心態(tài)分析
我們對業(yè)主委員會主任、委員的心態(tài)進行了觀察和分析，我們也發(fā)現(xiàn)，業(yè)主參與業(yè)主委員會的動機和心態(tài)也有兩個極端。部分業(yè)主為人很正直、有良好的社會責(zé)任感和社會公益心以及良好的綜合素質(zhì)，他們站出來免費、義務(wù)為全體業(yè)主服務(wù)完全是為了維護全體業(yè)主合法的權(quán)益，配合物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理。另一部分業(yè)主把進入業(yè)主委員會當(dāng)成謀求自己私利的工具，甚至把它當(dāng)作自己事業(yè)的輔助手段。如要求物業(yè)管理公司為自己安排人員就業(yè)，減免自己的物業(yè)管理費和停車費甚至水電費。還有少數(shù)業(yè)主委員會主任，委員，勾結(jié)其他的物業(yè)管理公司要炒掉原來的物業(yè)管理公司。目前后一種現(xiàn)象在業(yè)主委員會運作過程中還占較大比例。這也是目前業(yè)主委員會運作體系不成熟的重要表現(xiàn);
四、業(yè)主委員會成立現(xiàn)象分析
1、業(yè)主委員會成立難度大
業(yè)主委員會成立難度大主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)意識、維權(quán)意識不強，不少業(yè)主不愿意參與業(yè)主委員會，甚至連選舉投票都不愿意參加；二是業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和需求不一樣，很難形成共同的觀點，形成一致的行動；三是物業(yè)特別是住宅小區(qū)業(yè)權(quán)分散，業(yè)主戶數(shù)較多，組織召開次業(yè)主大會本身非常回難，通過業(yè)主大會按正規(guī)程序選舉業(yè)主委員會就更加困難；四是業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會選舉要在政府物業(yè)管理行政主管部門和居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督下進行（目前有的地方法規(guī)要求居委會參與，有的地方法規(guī)則沒有此要求），但往往政府相關(guān)部門人員精力有限，組織召開一次業(yè)主大會困難就更大；五是受召開業(yè)主大會的場所及經(jīng)費所限，等等。
2、業(yè)主委員會成立阻力大
業(yè)主委員會成立的阻力主要來自以下幾個方面一是來自原萬寧石梅灣房地產(chǎn)開發(fā)商的阻力在萬寧石梅灣房地產(chǎn)開發(fā)過程中，萬寧石梅灣房地產(chǎn)開發(fā)商可能存在諸多的問題，如開發(fā)質(zhì)量問題、辦理產(chǎn)權(quán)證問題、配套設(shè)施及服務(wù)承諾不到位問題以及萬寧石梅灣房地產(chǎn)開發(fā)商將共用場地占為已有等。萬寧石梅灣房地產(chǎn)開發(fā)商害怕成立業(yè)主委員會，他們擔(dān)心成立業(yè)主委員會后業(yè)主有了一個組織來對付他們。一般情況下，萬寧石梅灣房地產(chǎn)開發(fā)商總是想阻止成立業(yè)主委員會，目前很少有萬寧石梅灣房地產(chǎn)開發(fā)商會主動支持成立業(yè)主委員會的。二是來自現(xiàn)管物業(yè)管理公司的阻力.現(xiàn)管物業(yè)管理公司害怕成立業(yè)主委員會后會對他們的工作形成壓力，如害怕業(yè)主委員會對物業(yè)管理工作的監(jiān)督。對物業(yè)管理財務(wù)的檢查，甚至?xí)ε聵I(yè)主委員會炒掉他們。在現(xiàn)實中，確實存在業(yè)主委員會一成立就要求降低物業(yè)管理管理費或馬上就要炒掉原物業(yè)管理公司的例子。所以一般情況下，物業(yè)管理公司特別是萬寧石梅灣房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司不希望成立業(yè)主委員會，他們在很多時候還阻止成立業(yè)主委員會。二是來自一些既得利益者的阻力如一些共用區(qū)域被某些業(yè)主擅自占有，業(yè)主擅自改變了物業(yè)的使用功能，亂搭建影響了他人的生活等。這些既得利益者也不希望成立業(yè)主委員會，甚至?xí)柚钩闪I(yè)主委員會，他們也害怕成立了業(yè)主委員會后，自己的既得利益可能就沒有了。
以上就是業(yè)主與物業(yè)的相關(guān)知識內(nèi)容。業(yè)主大會是由同物業(yè)管理服務(wù)區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主組成的，業(yè)主委員會則是由所有業(yè)主選取的業(yè)主代表組成，并監(jiān)督物業(yè)公司管理運作的民間組織。希望以上內(nèi)容能夠幫助到您，了解更多業(yè)主及物業(yè)知識，請您關(guān)注房天下知識！
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